Số tầng và chiều cao nhà liên kế

Số tầng và chiều cao nhà liên kế là yếu tố rất quan trọng được quy định nghiêm ngặt, đặc biệt là tại các khu đô thị và thành phố lớn. Nếu vi phạm những quy định về chiều cao công trình, chủ đầu tư có thể bị phạt hành chính, thậm chí, buộc phải tháo dỡ công trình. Số tầng và chiều cao tầng nhà liên kế được phép xây dựng sẽ thay đổi phụ thuộc vào từng khu vực khác nhau

Để hiểusố tầng và chiều cao nhà liên kế tại TP Hồ Chí Minh, chúng ta cùng nhau tìm hiểu nhé!

1. Nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới:

Số tầng và chiều cao phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường, theo bảng sau

Bảng 2

Chiều rộng lộ giới L (m)	Tầng cao cơ bản (tầng)	Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng)	Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại – dịch vụ (tầng)	Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng)	Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)	Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng)	Tầng cao tối đa (tầng)
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)
L ³ 25	5	+1	+1	+1	7,0m	7+1	8
20 ≤ L< 25	5	+1	+1	+1	7,0m	6+2	8
12 ≤ L < 20	4	+1	+1	+1	5,8m	5+2	7
7 ≤ L< 12	4	+1	0	+1	5,8m	4+2	6
3,5 ≤ L< 7	3	+1	0	0	5,8m	3+1	4
L < 3,5	3	0	0	0	3,8m	3+0	3

Xem thêm: Bảng tính này số tầng và chiều cao nhà liền kề để tìm hiểu.

a) Đối với lô đất có chiều rộng tối thiểu 3,0m nhưng nhỏ hơn 4,0m (4,0m là chiều rộng tối thiểu của nhà liên kế theo Tiêu chuẩn Xây dựng TCXDVN 353:2005):

– Trường hợp hai lô đất bên cạnh đã xây dựng với tầng cao không vượt quá quy định ở cột 2 Bảng 2 thì tầng cao tối đa của công trình trên lô đất đó được quy định ở cột 2 Bảng 2;

– Trường hợp ít nhất một trong hai lô đất bên cạnh đã xây dựng với tầng cao vượt quá quy định ở cột 2 Bảng 2 thì tầng cao tối đa của công trình trên lô đất đó có thể được cộng thêm các yêu tố ưu tiên ở cột (3) và (4) Bảng 2 (nếu có) và không cao hơn tầng cao của công trình bên cạnh.

– Trường hợp có điều kiện xây dựng hợp khối kiến trúc bên ngoài với ít nhất một trong hai lô đất bên cạnh thì tầng cao tối đa của các công trình hợp khối có thể được cộng thêm các yêu tố ưu tiên ở cột (3) và (4) Bảng 2 (nếu có).

b) Trường hợp tăng tầng cao có khoảng lùi

Nghĩa là chỉ giới xây dựng của tầng được tăng lùi cách chỉ giới xây dựng của tầng dưới tối thiểu 3,5m.

c) Trường hợp nhà liên kế xây dựng theo hình thức lệch tầng

Phần tầng lầu 1 (phần tầng lầu gần nhất so với chiều cao tầng trệt nhà phố) được xem như tầng lửng; các quy định về tầng cao, chiều cao tối đa, cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng không thay đổi so với trường hợp xây dựng không lệch tầng.

d) Quận trung tâm nội thành trung tâm

Gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.

đ) Trung tâm cấp quận xác định

Trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định.

e) Trục đường thương mại – dịch vụ

Được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận – huyện, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định theo các tiêu chí sau:

– Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận – huyện hoặc là trục giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực;

– Hiện trạng hoặc định hướng phát triển kinh tế – xã hội là trục đường tập trung nhiều các hoạt động thương mại – dịch vụ ở mặt tiền đường;

– Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ôtô đậu và lưu thông, có vỉa hè đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông (trừ trường hợp tuyến đi bộ thương mại được xác định cụ thể bởi cấp thẩm quyền).

 

Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 25m trở lên

Quy mô tối đa 5 tầng: Khi không có các yếu tố tăng tầng cao	Quy mô tối đa 6 tầng: Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại-dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.	Quy mô tối đa 7 tầng: Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại-dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.	Quy mô tối đa 8 tầng: (tầng 8 có khoảng lùi) Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại-dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.

 

Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 20m đến 25m
Quy mô tối đa 5 tầng: Khi không có các yếu tố tăng tầng cao	Quy mô tối đa 6 tầng: Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.	Quy mô tối đa 7 tầng: Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.	Quy mô tối đa 8 tầng: Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;  (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.

 

Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 12m đến dưới 20m
Quy mô tối đa 4 tầng: Khi không có các yếu tố tăng tầng cao	Quy mô tối đa 5 tầng: Khi có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;	Quy mô tối đa 5 tầng (tầng 5 có khoảng lùi): Khi có yếu tố tăng tầng cao là xây dựng trên lô đất lớn.
	Quy mô tối đa 6 tầng: Khi có cả 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;  (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;	Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi): Khi xây dựng trên lô đất lớn đồng thời có 1 trong 2 yếu tố khác tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;  (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;	Quy mô tối đa 7 tầng (tầng 7 có khoảng lùi): Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ; (iii) Lô đất lớn.

 

Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 6m đến dưới 12m
Quy mô tối đa 4 tầng: Khi không có các yếu tố tăng tầng cao	Quy mô tối đa 5 tầng: Khi vị trí xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận	Quy mô tối đa 5 tầng (tầng 5 có khoảng lùi): Khi có yếu tố tăng tầng cao là xây dựng trên lô đất lớn.	Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi): Khi xây dựng trên lô đất lớn có vị trí thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;

 

Hình minh họa đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 6m
Quy mô tối đa 3 tầng: Khi không có các yếu tố tăng tầng cao	Quy mô tối đa 4 tầng (tầng 4 có khoảng lùi): Khi vị trí xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận

Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng

Bảng 3:

Chiều rộng lộ giới L (m)	Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)	Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa (m)
		Tầng 3	Tầng 4	Tầng 5	Tầng 6	Tầng 7	Tầng 8
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)
L ≥ 25	7,0	–	–	21,6	25,0	28,4	31,8
20 ≤ L <25	7,0	–	–	21,6	25,0	28,4	31,8
12 ≤ L < 20	5,8	–	17,0	20,4	23,8	27,2	–
7 ≤ L < 12	5,8	–	17,0	20,4	23,8	–	–
3,5 ≤ L < 7	5,8	13,6	17,0	–	–	–	–
L < 3,5	3,8	11,6	–	–	–	–	–

 

Hình minh họa cho trường hợp lộ giới ≥ 12m, cao độ từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 7,0m.	Hình minh họa cho trường hợp lộ giới < 12m, cao độ từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 5,8m.

Ghi chú:

a) Cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định được quy định là cao độ ±0.000 tại vị trí có công trình để tính toán các cao độ chuẩn. Trường hợp đường (hẻm) không có vỉa hè thì lấy cao độ đỉnh đường làm cao độ ±0.000.

b) Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng là tổng chiều cao các tầng ở vị trí lộ giới hoặc vị trí có yêu cầu khoảng lùi so với lộ giới (đã tính cả chiều cao lan can hoặc sê-nô trên sàn mái).

c) Trường hợp không xây đủ số tầng tối đa, tùy thuộc vào số tầng xây dựng ít hơn để áp dụng cao độ chuẩn tương ứng trong bảng trên.

d) Trong trường hợp thiết kế công trình có chiều cao thấp hơn cao độ chuẩn, cần nghiên cứu xây thêm chiều cao sê nô, lan can, sàn mái để đạt được cao độ chuẩn.

e) Tùy theo thể loại công trình, độ cao các tầng bên trên căn cứ theo tiêu chuẩn quy phạm (tính theo cao độ sàn).

2. Nhà liên kế có khoảng lùi xây dựng:

a) Nhà liên kế có khoảng lùi được xác định trong những trường hợp sau đây:

– Khoảng lùi đã được xác định trong bản đồ quy hoạch chỉ giới xây dựng hoặc thiết kế đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng.

– Trên một đoạn phố nếu có tối thiểu 5 căn hiện hữu có khoảng lùi thì cơ quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch – kiến trúc xem xét xác định khoảng lùi chung cho toàn đoạn phố. Trong trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, nếu là số lẻ thì làm tròn đến 0,5m.

b) Trừ trường hợp có quy định riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc của khu vực được cấp thẩm quyền phê duyệt về khống chế tầng cao, tầng cao nhà ở liên kế hiện hữu có khoảng lùi được xác định như sau:

– Đối với đường có lộ giới từ 7m trở lên, tầng cao nhà ở liên kế hiện hữu có khoảng lùi được xác định thấp hơn 1 tầng so với tầng cao nhà ở liên kế hiện hữu cùng loại xây sát ranh lộ giới được quy định tại Bảng 2 khoản 1 Điều 8, nhưng không thấp hơn tầng cao cơ bản. Tất cả các tầng lầu có cùng khoảng lùi, thống nhất theo khoảng lùi chung của dãy nhà liên kế.

– Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 7m, tầng cao nhà ở liên kế hiện hữu có khoảng lùi được xác định tương tự tầng cao nhà ở liên kế hiện hữu cùng loại xây sát ranh lộ giới được quy định tại Bảng 2 khoản 1 Điều 8. Từ tầng 1 đến tầng 3 lùi theo khoảng lùi chung của dãy nhà liên kế, tầng 4 (nếu có) lùi cách chỉ giới xây dựng của các tầng phía dưới 3m.

3. Nhà liên kế có sân vườn:

a) Nội dung này chỉ áp dụng cho các dự án khu dân cư xây dựng mới (TL 1/500) trong khu vực đô thị hiện hữu có bố trí hình thức nhà liên kế có sân vườn.

b) Đối với các dãy nhà liên kế có sân vườn được xây dựng mới, số tầng, chiều cao và khoảng lùi phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới, khoảng lùi so với lộ giới, theo bảng sau:

Bảng 4

Chiều rộng lộ giới L (m)	Khoảng lùi tối thiểu so với lộ giới (m)	Số tầng tối đa (tầng )	Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)	Cao độ chuẩn ở vị trí tầng cao tối đa
L ≥20	4,5	5	7,0	21,6
12 ≤ L < 20	4,0	4	5,8	17
7 ≤ L < 12	3,0	4	5,8	17
3,5 ≤ L < 7	2,4	3	5,8	13,6

c) Trường hợp khu dân cư xây dựng mới thuộc quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận hoặc trục đường thương mại-dịch vụ thì được tăng thêm số tầng là:

– Tăng thêm tối đa 1 tầng (không lùi) nếu đường có lộ giới L ≥12m.

– Tăng thêm tối đa 1 tầng (có lùi) nếu đường và hẻm có lộ giới 3,5≤L<12m.

L≥20m (5 tầng)	12≤L<20m (4tầng)
6≤ L<12m (4 tầng)	L<6m (3 tầng)

4. Xử lý tầng cao đối với một số trường hợp đặc biệt:

a) Trường hợp nhà tọa lạc ở vị trí góc giao của hai (02) đường có quy định khác nhau về tầng cao:

– Nếu chiều rộng lô đất hiện hữu nhỏ hơn 3,0m quay về phía đường có lộ giới lớn hơn: các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xác định theo quy định đối với đường có lộ giới nhỏ hơn và mật độ xây dựng có thể tăng thêm 5%.

Hình minh họa

 

– Nếu chiều rộng lô đất hiện hữu tối thiểu 3,0m quay về phía đường có lộ giới lớn hơn: các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xác định theo quy định đối với đường có lộ giới lớn hơn. Nếu tầng trên cùng có khoảng lùi đối với đường có lộ giới lớn thì tầng đó cũng phải có khoảng lùi đối với đường có lộ giới nhỏ hơn.

Hình minh họa

b) Trường hợp nhà tiếp giáp hai mặt trước, sau với hai (02) đường có quy định khác nhau về tầng cao:

– Nếu chiều rộng lô đất hiện hữu nhỏ hơn 3,0m quay về phía đường có lộ giới lớn hơn: các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xác định theo quy định đối với đường có lộ giới nhỏ hơn và mật độ xây dựng có thể tăng thêm 5%

Hình minh họa

– Nếu chiều rộng lô đất hiện hữu lớn hơn 3,0m quay về phía đường có lộ giới lớn hơn: các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xác định theo quy định đối với đường có lộ giới lớn hơn. Số tầng được xây sát lộ giới về phía đường lộ giới nhỏ hơn được xác định tương đồng với dãy nhà phía đường lộ giới nhỏ hơn; các tầng phía trên có khoảng lùi tối thiểu 3,5m về phía trong.

Hình minh họa	Mặt cắt A-A