Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề

xay dung nha lam anh huong den nha lien ke

Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề đã xảy ra rất nhiều tại các khu vực đô thị và để lại nhiều hậu quả đau lòng, nhiều tranh cãi nhưng vấn đề này vẫn còn rất nan giải. Vậy nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này và có những biện pháp nào để xây dựng nhà liền kề an toàn, hiệu quả ? Chúng tôi cung cấp một số thông tin hữu ích sau đây.

I. Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề như thế nào?

  • Hiện tượng nứt vách, nứt tường, thấm dột.
  • Làm hở dầm móng
  • Máy móc thiết bị làm ồn nghiêm trọng
  • Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề khi ép cọc cho móng: Nếu công trình nhà bên cạnh xây dựng đã lâu năm, nền đất đã yếu sẵn, khi ta tiến hành ép cọc sâu xuống nền đất sẽ làm dâng khối đất lên lấn chiếm gây ra lực chèn ép lên các móng nhà liền kề. Có thể làm nhà bên cạnh bị sụt lún, nghiêng, nứt tường, đội nền…. Đặc biệt nguy hiểm càng lớn với những ngôi nhà sử dụng móng nông. Ngoài ra nó còn có thể ảnh hưởng tới sinh hoạt và gây nguy hiểm do hệ thống đường ống cấp thoát nước bị vỡ, làm rò đường dây điện đi âm tường.

xay dung nha lam anh huong den nha lien ke nhu the nao

Xem thêm: Luật xây dựng nhà ở liền kề

II. Tại sao khi xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề nghiêm trọng?

Chúng ta đều biết các đô thị ở Việt Nam, đặc biệt là ở các vùng đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đều nằm trên vùng có địa chất yếu với tầng bùn sây sau lớp đất sét chịu lực có bề dày từ 3.5 đến 7m. Các ngôi nhà cũ cở 2, 3 tầng đều hầu hết nằm trên các móng nông và truyền tải trực tiếp vào lớp đất này.

Sau rất nhiều năm, hệ cân bằng giữa khả năng chịu tải của nền và công trình đã ổn định. Chỉ cần có một tác động nào đó như xây công trình mới hay thậm chí tháo dỡ công trình đang tồn tại phá vỡ trạng thái cân bằng này và tất nhiên xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề vì động chạm đến nền đất cũng như hệ móng của công trình liền kề đó.

tai sao khi xay dung nha lam anh huong den nha lien ke nghiem trong

Nền đất có thể bị chồi kên (khi tháo dỡ công trình) hoặc lún xuống khi công trình mới xuất hiện. Sự lún hoặc chồi của nền khiến công trình liền kề chịu ảnh hưởng. Những công trình liền kề bị ảnh hưởng sẽ xuất hiện các dấu hiệu như nứt, vỡ tường, dầm, sàn hay nghiêng đều xuất hiện trước khi sập đổ.

Phần lớn rắc rối nghiêm trong khi xây nhà phát sinh từ nhà liền kề. Nếu ngay công đoạn làm móng đã gây ra ảnh hưởng đến nhà liền kề, bạn khó lòng tiếp tục các việc khác một cách thuận lợi, hơn nữa lại mất thêm chi phí đền bù không nhỏ. Do đó, làm móng là một công đoạn cần sự đầu tư. Trước khi làm móng nếu không khảo sát địa chất cũng như các công trình liền kề một cách kỹ càng thì tất nhiên xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề là rất dễ gặp những điều rủi ro  ảnh hưởng.

Có hai loại móng:

1. Móng nông 

Móng nông như móng đặt trực tiếp lên nền đất, cọc tre, móng Top-base….có ưu điểm là thi công đơn giản, tốn ít chi phí và không gây ảnh hưởng đến nhà liền kề nhưng nhược điểm là sức chịu tải kém, không xây được nhà nhiều tầng.  Trước đây, do điều kiện kinh tế hạn chế, chỉ xây nhà thấp tầng, đa số người dân dùng móng nông.

2. Móng sâu (ép cọc hay cọc khoan nhồi).

Xu hướng hiện nay là dùng móng cọc. Phổ biến nhất là móng cọc ép nhưng làm sao để tránh xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề khi làm móng cọc. Ưu điểm của móng cọc là chịu được tải trọng công trình lớn, cho phép xây được nhà nhiều tầng. Nhược điểm là dễ khiến nhà liền kề bị nứt, lún, bong nền, đội nền, chuyển dịch. Nhất là khi xây nhà trên nền đất cứng, đất sét. Thể tích khối bê tông chèn xuống sẽ làm dâng khối đất lên, chèn ép vào nhà liền kề tạo ra lực tác động mạnh. Nếu nhà liền kề dùng móng nông thì nguy cơ ảnh hưởng càng lớn.

III. Mức xử lý khi xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề

Theo Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau: Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Và theo Điều 605 bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra: Chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.

muc xu ly khi xay dung nha lam anh huong den nha lien ke
Mức xử lý khi xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề

Căn cứ theo khoản 2 Điều 30 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP có quy định:

– Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hay có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

a) Phạt tiền từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hay công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với xây dựng công trình yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

IV. Những biện pháp khắc phục khi xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề

  •  Xây dựng nhà ở theo đúng giấy xin cấp phép xây dựng.
  •  Khảo sát, đo đặt kỹ càng công trình liền kề và xung quanh trước khi khởi công đào móng.
  •  Lựa chọn giải pháp móng phù hợp và biện pháp thi công móng phù hợp để không làm sạt lở hay dịch chuyển nên đất của nhà bên cạnh.
  •  Thường xuyên kiếm tra theo dõi và kêu gọi những nhà xung quanh để ý khi có những dấu hiệu bất thường xảy ra để kịp thời ngăn chặn.
  • – Dừng việc thi công xây dựng khi có sự cố bất ngờ xảy ra đối với nhà liền kề, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu đất liền kề hay cơ quan xây dựng có thẩm quyền và nếu gây thiệt hại phải bồi thường.

Giải pháp đào móng để khắc phục việc xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề

Lựa chọn giải pháp móng:

lua chon giai phap mong

Để khắc phục tình trạng xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề, việc lựa chọn giải pháp móng chưa đủ mà cần có giải pháp thi công không ảnh hưởng tới công trình lân cận như cách hạ cọc (ép tĩnh cọc, ép cọc có khoan dẫn). Việc đào hố móng cũng cần giải pháp cừ để không bị sạt lở hay dịch chuyển của đất nền nhà liền kề.

Thông thường, trước khi ép cọc, người ta sẽ xử lý bằng cách khoan dẫn để rút một lượng lớn đất lên nhằm giảm thể tích khối đất bị chèn ép; hoặc ép cừ xung quanh khu đất để khối đất không bị tràn sang nhà liền kề. Tuy nhiên thực tế và kinh nghiệm cho thấy, biện pháp này chỉ xử lý được 80% sự cố xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề. Trường hợp gặp đất sét thì gần như không xử lý được.

Phương án đảm bảo nhất để không gây tác động vào nhà liền kề là dùng móng cọc khoan nhồi.

phuong an dam bao nhat de khong gay tac dong vao nha lien ke la dung mong coc khoan nhoi

Cọc khoan nhồi có sức chịu tải rất lớn. Việc thi công cọc khoan nhồi tạo ra độ chấn dung nhỏ, không đẩy các cọc chắn có xung quanh sang hai bên, không gây ra hiện tường trồi đất. Do đó không gây nứt lún nhà liền kề.

Ưu điểm áp đảo của cọc khoan nhồi so với cọc ép là có sức chịu tải cao hơn, có thể đặt vào các lớp đất rất cứng, thậm chí là lớp đá, địa tầng thay đổi phức tạp.

Cũng bởi thế, giá thành của cọc khoan nhồi cao gấp 1,4-1,7 lần cọc ép thông thường. Hơn nữa lại khó kiểm soát chất chất lượng. Việc thi công cọc khoan nhồi phải được thi công và giám sát bởi kỹ sư có trình độ chuyên môn cao. Sau đó còn cần đến biện pháp thí nghiệm kiểm tra bằng phương pháp siêu âm để xác định chất lượng của cọc.

Giá và khó kiểm soát của khoan nhồi cọc

Chính vì hai lý do trên (giá + khó kiểm soát) nên rất nhiều người ngại sử dụng cọc khoan nhồi cho công trình dân dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp nên dùng cọc khoan nhồi, bạn không nên tiết kiệm mà nên đầu tư để tránh sự cố xây dựng nhà ảnh hưởng đến nhà liền kề.

  • Một là, dù cọc khoan nhồi sẽ làm tăng chi phí lên 1,4-1,7 lần so với cọc ép, nhưng sẽ tránh cho bạn mất cả tỷ đồng đền bù nhà liền kề khi sự cố xảy ra.
  • Hai là, việc thuê một đợn vị giám sát có trình độ chuyên môn cao cần thiết cho toàn bộ quá trình thi công nhà để đảm bảo chất lượng cao nhất cho công trình chứ không riêng phần móng. Ngay cả với cọc ép, nếu bạn không có một kỹ sư giám sát chuyên nghiệp, chất lượng móng cũng không đảm bảo.

Vì thế, hãy suy nghĩ kỹ việc chọn móng nhà khi đã có hồ sơ địa chất trong tay.

Hi vong chúng tôi đã cung cấp một phần nào kiến thức xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề. Nếu các bạn có các bạn có ý định xin giấy phép xây dựng và xây nhà xin liên hệ với chúng tôi

 

 

 

 

Chú ý: Các quy định pháp luật dưới đây được chúng tôi cập nhật tại thời điểm đăng bài và hệ thống lại để khách hàng dễ theo dõi. Mọi thông tin chỉ mang tính tham khảo, không có giá trị pháp lý.
Giấy phép xây dựng
Hotline: 0928.123.179
Email: info@giayphepxaydung.vn
Địa chỉ: 37-39 Phạm Phú Thứ, Phường 11, Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh
Website: giayphepxaydunghcm.vn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *