Quy định về hệ số sử dụng đất

quy dinh ve he so su dung dat

Quy định về hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (Tổng diện tích sàn của công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên tổng diện tích lô đất.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất = (Tổng sàn xây dựng)/(diện tích xây dựng lô đất).

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình được ghi cụ thể trên giấy phép xây dựng. Do đó, trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên ban quản lý khu công nghiệp, phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường nhằm cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.

Xem thêm: Cách tính mật độ xây dựng nhà TP HCM

Ví dụ:

Đất quận Tân Bình lộ giới 6m có diện tích là 100 m2 thì mật độ xây dựng là 85% và được xây 1 Trệt, 1 Lửng, 2 Lầu, 1 Sân Thượng

Xem thêm: Số tầng và chiều cao nhà liền kề

  • Diện tích xây dựng bằng 85% diện tích đất là 85 m2 (diện tích tầng trệt = diện tích 1 lầu = 85 m2) 
  • Diên tích tầng lửng bằng 60% diện tích xây dưng là 51 m2
  • Diên tích tầng thượng bằng 30% diện tích xây dưng là 25,5 m2

Vậy tổng sàn xây dựng là: 1 Trệt + 1 Lửng + 2 Lầu + 1 Sân Thượng = 85 + 51 + (2 x 85) + 25,5 = 331,5 m2

Diện tích xây dưng lô đất là 100 m2

Vậy Hệ số sử dụng đất = 331,5/100 = 3.315 ≈ 3.3

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất 

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. 

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.

Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có FAR lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng. 

he so far

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi hết vòng đời (niên hạ sử dụng: 50 – 70 năm) vì theo các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Tại Việt Nam, việc quy hoạch còn thiếu sự kiểm soát về hệ số sử dụng đất, do vậy các giới hạn về chiều cao phụ thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các quy định khác mà lại không chú ý đến việc tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ đô thị đi kèm. Điều này đã dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch hay vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch bị giảm sút. 

Quy định hệ số sử dụng đất 

  • Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
  • Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
  • Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là mật độ xây dựng nhân với tầng cao (không tính hầm).

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình cũng được ghi trên  giấy phép xây dựng. Vì vậy trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng. Chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp. Phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường.. nhằm cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.

Hệ số sử dụng đất tối đa

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:

– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.

– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.

– Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

TT

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất

≤ 3.000 m2

10.000 m2

18.000 m2

≥ 35.000 m2

1

≤ 16

4,0

3,5

3,4

3,25

2

19

4,8

3,9

3,78

3,6

3

22

5,6

4,34

4,2

3,99

4

25

6,4

4,64

4,48

4,24

5

28

7,2

4,95

4,77

4,5

6

31

8,0

5,3

5,1

4,8

7

34

8,8

5,61

5,39

5,06

8

37

9,6

5,88

5,64

5,28

9

40

10,4

6,24

5,98

5,59

10

43

11,2

6,58

6,3

5,88

11

46

12,0

6,9

6,6

6,15

12

> 46

12,8

7,2

6,88

6,4

Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.

Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

 

Việc xác định rõ hệ số sử dụng đất sẽ giúp các hoạt động thi công diễn ra thuận lợi hơn và giúp chủ nhà có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu có mâu thuẫn xảy ra.

 

Chú ý: Các quy định pháp luật dưới đây được chúng tôi cập nhật tại thời điểm đăng bài và hệ thống lại để khách hàng dễ theo dõi. Mọi thông tin chỉ mang tính tham khảo, không có giá trị pháp lý.
Giấy phép xây dựng
Hotline: 0928.123.179
Email: info@giayphepxaydung.vn
Địa chỉ: 37-39 Phạm Phú Thứ, Phường 11, Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh
Website: giayphepxaydunghcm.vn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *